墨尔本边缘地区为房地产市场带来一线希望

尽管持续预测市场将复苏，但墨尔本整体房市仍处于低迷状态——不过相对可负担性正支撑着城市远郊地区的市场。

前CoreLogic机构Cotality数据显示，截至4月的一年里，墨尔本内城区一片惨淡，仅4%的郊区出现价格上涨。

然而在距CBD20公里及以上的郊区，38%的区域实现了年度增长，因为捉襟见肘的 affordability（购房承受力）迫使买家转向更远区域。

Cotality研究总监Tim Lawless表示这一趋势在全国范围内显现，强劲的资本增长"集中在城市外围"，那里的房价对许多澳大利亚人来说"勉强"能够承受。

"家庭正在根据借贷能力收紧和抵押贷款成本上升做出务实决定，"Lawless先生说。

"这推动需求转向市场中价格最低的25%区间，而远郊地区正是这种价值驱动型需求转化为最强劲增长的地方。

"这一趋势在每个首府城市都很明显，"他说。

布里斯班、悉尼和珀斯的情况确实如此。

Lawless指出，在墨尔本，Hume、Frankston和Casey地方政府辖区"正成为表现突出的区域"。

截至5月1日的一年里，西北部的Tullamarine和Broadmeadows以1.9%的涨幅领跑，将住宅中位价推至687,701澳元。

Mornington半岛的Frankston以1.8%的年度涨幅位列第二，住宅中位价达763,366澳元。

公寓供应过剩

截至6月1日的三个月，墨尔本整体房价上涨1.2%，但年度仍下跌1.2%。

墨尔本买方经纪机构AJP总监Ashley Pollerd表示，远郊的相对可负担性正吸引首置业者和年轻夫妇。

"这些（远郊）市场的定价非常适合首次购房者或升级者，包括年轻家庭和可以居家办公不需要每天进城的人群，"Pollerd告诉《澳大利亚房产投资者》杂志。

他表示远郊市场在寻求购买独立屋而非公寓的投资者中颇受欢迎，后者可能面临供应过剩问题，尤其在某些内城区市场。

"远郊地区，特别是那些远离新增供应增长走廊的区域，正是Frankston和Mornington半岛等地对自住者、租客和投资者具有吸引力的原因，"Pollerd说。

"它们为投资者提供了合理定价，包括那些看到墨尔本远郊独立屋增长价值的州际买家。

Cotality数据显示，墨尔本住宅中位价为791,303澳元——较2022年3月峰值下降4.5%——增长前景正吸引州际投资者。

"珀斯等市场已变得非常火热，而墨尔本提供了在房产周期底部入市的机会，"Pollerd表示。

进一步大幅降息的可能性和供应短缺将支撑未来增长。

Pollerd指出，Frankston、东部远郊的Ferntree Gully、北部的Pascoe Vale、距CBD东南约18公里的Cheltenham，以及内东南的Elwood等郊区最具资本增长潜力。

Cotality数据显示，过去十年墨尔本住宅价值增长43.8%，是所有主要首府城市中最低的。

但该市3.7%的总租金收益率（年租金占房产价值的比例）仅高于悉尼，与布里斯班和阿德莱德并列全国倒数第二。

"墨尔本年度租金增长率从9.4%急剧放缓至2%，而悉尼租金年增长率仅1.9%，是2021年4月以来最慢增速，"Lawless说。

"作为住房需求替代指标的人口增长率已回落至十年平均水平——季度增长0.4%。

"人口增长放缓应有助缓解房价增长压力，但过去几年积累的供应不足问题仍然严重。"

Seachange Property总监Geoff Oxford表示，Frankston、Frankston South和Mornington价位在60-120万澳元间的房产"极为抢手"。

"这类房产根本供不应求，"

但在Mornington半岛高端市场情况截然不同，土地税、空置税和短租税等政府税收正严重压制市场。

"2021年Mount Martha售价超400万澳元的房产，现在仅略超300万，"Oxford说。

高价房产的看房人数"比去年下降80%"，该市场"几乎停滞"。