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墨尔本房地产市场预测：郊区分析和专家建议
2020-08-07 10:45
在过去的40年中：
墨尔本的房价中位数每年增长7.9％墨尔本的公寓/公寓中位数价格每年上涨7.73％当然，像所有房地产市场一样，墨尔本的住房市场周期性地变化。
在2017年11月达到顶峰后，市场喘了口气，然后在2019年中期触底，随后墨尔本的房价呈现出有史以来最快的复苏。
但是现在，冠状病毒已经使所有关于墨尔本房地产的两位数资本增长的预测落在了后面。
冠状病毒关闭的时间长短，失业水平和消费者信心下降将决定墨尔本的房地产状况
那么……现在是进入墨尔本房地产市场的合适时机吗？
显然，我们的住房市场无法幸免于冠状病毒的经济影响，但对财产价值的影响将取决于遏制该病毒需要多长时间。
在接下来的两个月中，交易水平可能会受到重大影响，特别是由于地方限制了人们离开家的能力。
但这并不意味着财产价值将暴跌。
因此，尽管房地产价格在未来几个月内可能会略有下降，但这并不是其“内在价值”的真正体现，而是市场锁定的反映。
很快，我们会得出结论，与目前发生的结构性变化相比，房地产交易和价格将反映澳大利亚经济的基本面。
另一方面，交易活动受到抑制意味着我们预计潜在需求将增加，而市场将在下半年反弹。
可以理解的是，许多澳大利亚人期望房地产市场的表现与之前的经济衰退（例如2008年的全球金融危机）一样。
但是，与以前的经济衰退本质上是财务上的主导不同，这次经济衰退是一个医学问题，由于我们的经济短期停产，该问题在经济问题上逐渐演变。
这与经济过剩和投机所导致的衰退完全不同。
根据经济衰退后复苏的预期速度，我认为，与1990年代初的经济衰退或全球金融危机相比，该大流行对房价的影响更为有限和短暂。
如果您正在寻找有关墨尔本房地产未来的一些关键指标，请考虑以下几点：
墨尔本的人口正以每年约12万人的速度增长。这就像每年在墨尔本的人口中增加达尔文或巴拉瑞特。当然，由于冠状病毒引起的锁定，这将在一段时间内放慢速度，但会在适当的时候恢复。多年来，维多利亚州经济一直是澳大利亚最强劲的州经济体系，比其他州创造了更多（高薪）就业机会，一旦我们越过了政府为COVID-19建立的众所周知的桥梁，维多利亚州的经济将再次激增一旦我们度过了这个充满挑战的时代，创纪录的国际和州际迁移将重新出现。在过去的几年中，墨尔本每周有1500个新家庭形成，新住房的供应正竭力满足这一迅速增长的需求。首次购房者重返市场一直以来，游客，移民，投资者和开发商对墨尔本都产生了浓厚的外国兴趣，这种兴趣将随着时间的流逝而恢复。
但是请记住……墨尔本不是一个房地产市场……
在这个多元化的城市中有多个市场。
它按地理位置和房地产类型划分为许多子市场-这意味着您不能只购买任何房地产并依靠普通的墨尔本房地产市场在接下来的几年内进行繁重的工作，因此将谨慎选择房地产危急。
因此，如果您正在考虑投资墨尔本的房地产，则应了解29件事，以帮助您更好地了解澳大利亚第二大房地产市场的状况：
1.墨尔本房地产市场价格
在过去的40年中，墨尔本的房屋价格以所有首府城市中最快的速度增长。在冠状病毒进入我们的市场之前，墨尔本的房地产价格飙升，住宅价格上涨了12％，创下新高。
然而最近，墨尔本经历了自去年5月以来房屋价格连续第一个月下跌。
墨尔本的房屋价格上月下降了-0.3％（去年同期为+ 12.4％）。上个月，墨尔本的公寓价格上涨了0.1％（去年同期为+ 11.5％）。自去年6月以来房屋价格强劲反弹之后，月度下跌，2月墨尔本房屋价格创下新高。
墨尔本的海外移民风险相对较高，这可能是墨尔本疲软的原因之一，另外还有限制现场拍卖和开放房屋的政策。
墨尔本的租金率在一个月内也有所下降，下降了0.5％。
相对于房屋价值而言，租赁市场的状况可能会较弱，这是因为租赁物业的供应增加而需求减少。
因此，在短期内：
墨尔本的“投资级”房产和A级（高于平均水平）房屋的价值可能下跌约-5％墨尔本的B级（普通）房屋价值可能会下跌-10％，C级（不及完美）将受到最大的打击，因为这将导致质量的飞跃。但这将是在非常低的交易水平上进行的，他从那时起的复苏步伐将取决于整个经济体的状况。
受影响最严重的市场将是因股市崩盘而遭受损失的更昂贵的房地产。
蓝领地区和新住宅区中的房地产可能会使年轻家庭的经济状况过度扩张，并且许多人可能会暂时失业。
从好的方面来看，收入保持稳定和有保障的家庭和房地产投资者将能够利用历史最低利率。
中期来看，这应该支持价格增长恢复到更强劲的水平。
现在阅读：现在是购买房产的好时机吗？
在Metropole，我们发现具有长远眼光的战略投资者和希望升级的购房者仍在市场中，将目光投向了场外地产。
随着墨尔本被评为发达国家中发展最快的十个大城市之一，他们可能会看到长期的基本面。
据预测，墨尔本的人口将在未来四年内增长约10％。
显然，这将会放慢脚步，保护边界的边界会保护澳大利亚，但是一旦我们“过桥”，墨尔本将仍然是世界上最宜居的城市之一。
2.墨尔本房地产市场的长期趋势
从历史上看，城市的房地产市场变得越来越强大。1966年，墨尔本的房价中位数仅为9,400澳元。
此后的价值翻了一倍有六倍多，中位数在1988年跌破100,000美元大关，并在2010年突破了50万美元大关。
如今，墨尔本三分之一的郊区的房价中位数至少为100万澳元，CBD 10公里以内的郊区中有90％的房价中位数为100万美元，而中环的郊区中有近50％的房价中位数也为100万美元。美元俱乐部。
不断变化的人口统计在推动不断变化的市场趋势中发挥着重要作用。
大房子上的大房子不再是成功的必然策略，因为单人家庭和没有孩子的家庭越来越喜欢住在中等密度的内城区和海滨公寓。
同时，家庭正朝着提供有效交通基础设施，设施和优质教育的位置发展。
升级主要公路和新建铁路可能会缩小以前因基础设施不佳而封闭的郊区之间的差距。
虽然墨尔本的房地产销售数量目前很少，但要价保持良好：
当然，我们目前正处于由COVID-19引起的金融危机之中，但下图显示了澳大利亚住宅物业在历史上如何应对不利的经济冲击。
以下来自“我的住房市场”的安德鲁·威尔逊博士的图表显示了墨尔本的住宅销售量如何下降。
目前，一个月内进行的房地产交易比“过去的好时光”中一周内进行的交易多。
目前，投资者和购房者出于许多原因（包括对建筑标准的担忧）而放弃了计划中的公寓行业，而许多几年前购买了计划的人现在难以以远低于合同的价格完成估价。银行更不愿意为这些资产提供贷款时的价格。
同时，外国投资者的兴趣下降了。
3.墨尔本的租赁市场
传统上，墨尔本的空缺率一直很紧。徘徊在2.5％的空缺水平之下，传统上这代表了一个平衡的租赁市场。
在Metropole物业管理公司，我们的空置率不到该水平的一半，部分原因是我们的客户选择了投资级物业，但是我们想认为这也与我们积极的物业管理政策有关。
尽管从长期来看，租金的增长与房地产的价值是一致的，但最近的租金却有所下降，部分原因是以前租用了短期租赁的租赁房地产如AirBnB和学生公寓。
投资者获得的较低收益率反映了较高的资本增长和墨尔本房地产的价值。
因此，从SQM Research的下图可以看出，过去几年的总体收益下降了。
墨尔本的资本增长
房屋：2019年9月，只有6％的墨尔本郊区的房屋中位价低于50万澳元，高于五年前的39％。
房价中位数至少为100万澳元的郊区比例从五年前的13％飙升至2019年9月的33％。
单位：2019年9月，只有2.9％的墨尔本郊区的房屋中位价至少为100万澳元，高于五年前的0.4％。单元房中位价低于50万澳元的郊区比例从五年前的71％降至2019年9月的35％。
墨尔本有什么特别之处？
4.墨尔本的人口统计
墨尔本是澳大利亚第二大城市，人口约482万人，占全国人口的19.05％。
事实上，墨尔本一直连续7年被评为全球最宜居城市，直到2018年，奥地利维也纳才将其任命为墨尔本市
墨尔本是维多利亚州的商业，行政，文化和娱乐中心。
平均每天约有854人使用城市，墨尔本每年接待超过一百万的国际游客。
这个文化多元化且富有创造力的城市聚集了来自180个国家/地区的居民，他们讲233种语言和方言，并遵循100多个宗教信仰。
在墨尔本市中心（CBD）的13万多人中，一半以上的年龄在15岁至34岁之间，他们通常居住在单人家庭或没有孩子的夫妻中。
根据人口普查数据，这很大程度上受到居住在城市中的大量高等教育学生（国内外）的影响。
来自中国和印度的移民占人口总数增长的32％，使普通话成为该市第二常用语言。
5.墨尔本的布局
墨尔本是一个经过精心规划的城市，可通过多种公共交通服务，墨尔本地处“霍德格网格”（Hoddle Grid）下方，因此以其设计师罗伯特·霍德勒（Robert Hoddle）的名字命名，后者与雅拉河大致平行。
与大多数大城市一样，大墨尔本地区分为“东部”和“西部”两个街区。东部的人较为发达，通常被认为比较富裕，而西部的人则负担得起，较新的郊区，声誉较差。
6.墨尔本的基础设施
墨尔本居民喜欢使用澳大利亚一些最先进，连接最紧密的道路，铁路和电车基础设施系统，这在决定如何绕过城市及其周边地区时为当地人提供了很多选择。
在《 2013年EIU宜居性报告》中，该市因其世界一流的基础设施而获得100分的完美评分，该报告强调了对墨尔本基础设施的持续投资是保持墨尔本名列前茅的因素之一。
州政府在基础设施上花了很多钱，认识到好的基础设施本身并不是目的，而是促进更好的社会，经济和环境成果的推动力。
同时，墨尔本机场每年可处理超过3000万人次的旅客，以及35万吨的航空货运，使其成为澳大利亚最大的航空货运枢纽。
这个城市也是许多世界著名大学的所在地。
然而，随着墨尔本郊区越来越远离CBD，内城区与服务水平差的外城区之间的设施水平差异变得越来越明显，导致人们支付高昂的费用才能离CBD越近越好服务于内城区。
7.墨尔本的经济
作为一个由许多行业服务的国际化创意城市，墨尔本居民享受着多种行业的就业机会，从旅游，款待和娱乐到商业，工业和贸易。
在过去十年中，澳大利亚创造的工作岗位几乎有一半是在墨尔本和悉尼创造的。
在过去的十年中，随着维多利亚州从制造业州向服务业驱动的州过渡，墨尔本创造了超过500,000个新工作岗位，这将创造强劲的就业增长以及由此带来的海外和州际移民。
同时，墨尔本房地产市场的势头正在产生“财富效应”，因为随着房屋价值的不断增长，许多居民在获得更高薪水的同时正感到自己变得更加富有。
8.墨尔本的成长
维多利亚州仍然是该国人口增长的重镇，但增长开始有所放缓。
目前，维多利亚州约占澳大利亚人口的26％，四分之三的维多利亚州人居住在墨尔本，使其成为澳大利亚权力下放程度最低的州。
墨尔本的人口目前超过500万，墨尔本仍然是该国增长最快的城市，每年以约2.4％的速度增长。
估计人口在2018日历年增加了2.2％，达到6,526,413人，在过去一年中增加了139,430人。
人口增加139,430人，其中自然增加40,256人，海外净迁移85,965人，州际净迁移13,209人。
尽管人口继续快速增长，但海外净移民和州际净移民均低于去年同期，自然增长率高于一年前但低于上一季度。
当然，在明年左右的时间里，几乎没有移民到墨尔本，这将暂时阻止其大量人口的增长。
但是，自然人口仍然存在增长的要素（更多的出生和死亡），而且一旦我们的边界再次开放，墨尔本的普及以及它是澳大利亚的经济中心，人口增长可能会激增。
像澳大利亚的大多数住房市场一样，在冠状病毒之后，维多利亚州的住房市场现在面临新的挑战。
下图显示了截至2019年6月的一年中，由于净海外移民，墨尔本的人口增长，以及住宿，食品服务，艺术和娱乐服务业就业人数的最新四季度平均值。
显然，随着我们被冠状病毒感染，这些就业领域可能会遭受更大的打击。
上面的图表突出表明，维多利亚州的人口变化趋势趋向于下降，这是由于自然增长和州际净移民人数的大幅下降以及海外净移民人数的适度下降。
然而，维多利亚州仍是澳大利亚所有州和领地人口中生境人数增加最多的地区
从下图可以看出，超过四分之三的海外净移民已流入新南威尔士州和维多利亚州，其中大部分来自中国和印度。
这些永久性移民中的大多数都来找工作，并且已经达到家庭成年年龄。
许多人最初是租房，但许多人最终希望购买房屋，以此作为他们作为澳大利亚人的“身份”的一部分。
人口增长的很大一部分发生在墨尔本的外西区，那里的居民人数增加了相当于过去十年霍巴特人口的数量。
实际上，该国十大增长区中的七个是大墨尔本地区的郊区，国际移民是墨尔本人口增长的主要推动力。
房价上涨的连锁反应在过去几年中导致墨尔本外围地区房价大幅上涨。
同样，包括吉朗（Geelong）在内的一些区域中心的表现也不错，但是向前发展的中产阶级化程度更高的中环郊区很可能表现出最佳的房地产价格增长。
顺便说说…
仅仅因为这些地区的人口显着增长，并不意味着这些地区的房地产价值出现了强劲的资本增长。
其实没有！
这就是为什么我会避免投资于这些新的外部郊区，因为它们缺乏人口和经济驱动因素来推高房地产价值，而不是内圈和中环郊区，那里有更多的“老钱”。
人口统计学家伯纳德·萨特（Bernard Salt）称，到2030年代，墨尔本将超越悉尼，成为澳大利亚最大的城市。
那不是真的那么远，是吗？
如果这些预测成功，并且可能是正确的，它们将巩固墨尔本房地产市场的实力，并为在正确位置拥有房地产的投资者提供保证。
为什么墨尔本比悉尼吸引更多的增长？
墨尔本提供了悉尼不能提供或不能提供的服务：在城市边缘获得负担得起的住房。
墨尔本计划从肯尼特（Kennett）时代开始发展，从而在2030年形成500万居民的计划，并于2002年宣布。
无论哪种方式，悉尼的领先优势现在都接近350,000，但以每年20,000的速度缩小。
如果现在的利率继续下去，墨尔本将在2030年代的某个时候取代悉尼成为澳大利亚最大的城市。
9.墨尔本的文化
墨尔本市是什么，如果不是多元文化，有几十种不同的文化和民族的-140是准确的-生活并排侧。
这座城市的多元文化枢纽是为各种文化的墨尔本人聚在一起，工作，分享和学习而提供的一个友好的，支持性的环境而建立的，而这座城市的多元化和获奖餐厅景象受到来自不同背景的移民的强烈影响，这些移民包括中国人，意大利人，希腊人和黎巴嫩人
墨尔本哪些类型的房地产表现良好？
10.墨尔本房屋
几十年前，对独立式住宅的需求主导了澳大利亚房地产市场。
对“澳大利亚梦”的胃口是令人满意的，在一个带栅栏和爱犬的大块地上拥有一个舒适的房屋，这是无法满足的，购房者和投资者蜂拥而至，成为首选的投资类型。
时至今日，人们仍然普遍认可土地增值的概念，但是并非所有土地都是平等创造的。
更重要的是，不断变化的人口统计数据和不断变化的家庭状况已将动态转变为某种程度，以至于越来越多的墨尔本人在后院换购庭院和阳台，这意味着公寓，单元房和联排别墅与独立式住宅一样受追捧。
在过去十年中，墨尔本的房屋中位价几乎翻了一番，许多人买不起独立式住房，因此他们明智地开始购买公寓或购买公寓。
11.墨尔本联排别墅
联排别墅一词最初在英国使用是指贵族成员的城市住所，而不是其乡村庄园。
今天，该术语指的是中等密度（通常为多层）的住宅，这些住宅可能但不一定是梯田（行式房屋）或半独立式住宅。
实际上，2016年人口普查显示，联排别墅的居住人数增加了11％，这是墨尔本的一种流行住宿方式，即人们居住在靠近中环郊区便利设施的紧凑型土地上的现代住宿方式。
是的，墨尔本人正在其后院换购庭院和阳台。
12.墨尔本单位
单位（有时称为别墅单位）是单层的老式住宅的名称，主要建于1960年代和70年代。
如今，开发人员很少以这种方式进行构建，因为它不如构建“ up”那样有利可图。
这种风格的房产是一项诱人的投资，因为它们越来越受到小型家庭和年轻租户的青睐，他们在没有上下两层和小院子的情况下享受隐私。
13.墨尔本公寓
如果您投资于公寓，则通常是在购买附有其他住房的公寓。这些可以在上方或下方，隔壁，或以上两者的组合。
他们是年轻的墨尔本人的首选住宿方式，通常对房客很方便，因此，如果位置优越，可以进行大量投资。
由于入门成本较低，它们也是许多首次购房者购买的第一类住房。
14.商业，零售和工业物业
商业物业（零售商店，工厂，仓库和办公场所）属于完全不同的住宅物业，并且不在日常投资者的控制范围之内。
尽管投资商业地产有许多好处，但它们更适合经验丰富的老练投资者，尤其是因为它们更受收益驱动而不是资本增长驱动。
这样考虑：对于大多数高级投资者而言，您的工作就是建立资产基础。
一旦您的投资组合足够强大，就可以开始采用现金流量策略，此时，商业地产可能是一项不错的投资。
墨尔本的面积如何比较？
15.内城
墨尔本市中心的人口约为29,450人，在未来20年中，这一数字有望翻倍，达到59,900人。
因此，墨尔本中央商务区的房地产开发活动要比大都市区的其他地方多得多，其中大多数开发活动都是由高密度高层公寓楼组成的。
墨尔本中央商务区以南的南岸地区目前拥有9,000多套独立住宅，其中大部分为家庭住户（45％）。
在未来20年中，住宅物业的数量将增加到26,000多个。
目前，我对市面上大量建房不佳或计划完工的公寓感到担忧。
实际上，其中许多都被海外投资者收购，因为它们很可能成为未来的贫民窟。
为了清楚起见，我将避免进入墨尔本房地产市场的这一部分。
16.海滨和东南郊
墨尔本的东南郊区拥有独特的社区，邻里属性和不同的房地产增长周期。
然而，尽管错综复杂，但许多人认为它们是墨尔本最好的房地产投资郊区。
墨尔本内东南部和海湾沿岸的郊区是绝佳的投资地点。
17.东部郊区
其中包括墨尔本一些最富裕的地区，根据ABS的数据，东部郊区的居民每周的个人收入中位数为1,164澳元。
这里约有33％的财产是直接拥有或抵押的，其中20％的房屋为联排别墅或半独立式住宅，只有33％的住宅物业为高层公寓。
与内城区相比，这是一个巨大的差异，在市中心，公寓是主要的住宅类型。
墨尔本内东部郊区也拥有一些绝佳的投资地。
18.西部和北部郊区
墨尔本西部和北部的郊区是该市增长最快的几个郊区地区的所在地，其中包括Truganina，增长了18％，Tarneit（16％），Point Cook（12％），Melton South（11％）温德姆谷（10％）。
但是，这些更多的蓝领地区平均工资增长较低，因此维持资本增长的能力也较低。
尽管这些地区的人口增长强劲，并且由于强劲的墨尔本房地产市场的涨潮提振了所有船舶，但它们在过去几年中获得了强劲的资本增长，但由于周期已经到了成熟阶段，因此许多地区，尤其是这些地区蓝领郊区将陷入困境。
总体而言，墨尔本内东部和东南郊区有更好的投资机会。
19.墨尔本的水准很高
墨尔本已经连续7年被《经济学人》情报部的宜居性调查评为世界上最宜居的城市！
墨尔本拥有出色的医疗保健服务，一流的教育设施（包括世界一流的大学），稳定而多样化的经济，对基础设施的雄厚投资以及蓬勃发展的创新文化，因此，为什么墨尔本在总分100中达到97.5分，不难理解。
如此高的生活水平和随时可用的优质设施和便利，人们继续选择将墨尔本称为家也就不足为奇了。
此外，墨尔本有120多个郊区，房屋中位价超过100万澳元，是墨尔本第二高的中位价（仅次于悉尼）。
20.避免墨尔本的劣质公寓
仅仅因为墨尔本在质量上享有当之无愧的声誉，那并不意味着这座城市是完美无缺的-远非如此。
实际上，墨尔本中央商务区（中央商务区）到处都是低劣的公寓，一份报告指出，估计该市最高的公寓楼中有55％的建筑质量“差”，并且存在常见的设计缺陷。
无论人们负担得起的价格如何，没人愿意住在不合标准的公寓，只有这么多的人会找到适合全日制居住的酒店大小的公寓。据墨尔本市议会规划部门称，墨尔本估计有40％的公寓小于50平方米，这一事实说明了这个问题的严重性-特别是当您考虑到单卧室公寓的最小尺寸可以达到在悉尼，伦敦和阿德莱德的面积为50平方米或以上。
实际上，这些公寓不仅缺乏呼吸空间，而且在其他方面也存在缺陷，即厨房放置在走廊上，缺乏通风和自然采光，且储藏不良。
所有这些设计缺陷使这些类型的开发对潜在租户的吸引力降低，从而降低了对这些属性的期望。
最好建议投资者不要选择没有全部打勾的公寓。
鞋盒大小的起居空间，以及建筑物本身的常见设计缺陷，应向购买者提出一些严重的危险信号。
问题在于，许多海外买家正在购买这些物业，这将成为未来的贫民窟。
21.在内环和中环郊区寻找墨尔本最好的房产。
研究（以及时间）表明，靠近城市CBD（但不位于市中心）和靠近水边的海湾郊区的房产的增值速度将比其他房产和郊区更快。
这些地区对财产的需求较高，因为没有可供释放的土地，但这些地区仍然靠近就业或所需的地点。
靠近中央商务区的房产不仅可以更好地享受设施和更多的就业机会，而且交通成本通常更低，因此人们愿意为居住在那里而支付高价。
对于墨尔本的房地产投资者而言，最终结果是，内环和中环郊区将（通常）跑赢远离城市的郊区的平均水平。
22.注意墨尔本市中心公寓供过于求
墨尔本的房地产市场以人口的强劲增长为代表，并且为了跟上住房需求的激增，已经批准了许多新开发项目，主要是中央商务区及其周边的高层公寓楼形式。 。
尽管人口的增长吸收了许多这种新的住房，但该市仍然供不应求。
由于近年来完成，启动或批准了如此众多的开发项目，墨尔本的房地产投资者面临的风险是，墨尔本中央商务区及其周边地区的房地产供过于求。
供过于求将导致最低的资本增长和投资增长缓慢的租金–因此，避免使用墨尔本中央商务区和中央商务区附近的物业
整个维多利亚州仍在建设历史悠久的住宅
根据澳大利亚统计局的数据，截至2018年3月，整个维克地区有73,290处房屋正在建设中，这是历史最高水平。
73,290间房屋分拆：创纪录的23,804套新房屋，历史性的48,971套新公寓和515套非新房。
本季度，全州在建房屋数量显着反弹，目前在建房屋数量比之前的纪录高点高7.6％。
最近，新公寓的批准量已从高峰期下降很多，但房屋批准量却在上升
2018年5月，维克（Vic）批准建设的房屋为6,435套，比上月增长11.8％，比去年同期增长18.3％。一个月内，有3,714幢房屋获批兴建，比一个月增加9.7％，比去年同期增加7.9％。尽管单位批准量从峰值下降，但2018年5月的2,721个批准量本月增加了14.8％，同比增加了36.4％。我寻找的是那些工资（以及可支配收入）正增长到高于平均水平的郊区。
。
23.通过负资产负债率充分利用墨尔本的房地产
虽然大多数投资者都了解负资产负债的概念，但以防万一您不适应最新情况，请快速回顾一下：
当财产的拥有成本（贷款利息，银行手续费，维修，修理和折旧）超过其产生的收入时，其资产负债率就会降低。
由于产生收入的成本通常可以从纳税人的其他收入中扣除，因此房地产投资人可以有效地用他们的工资抵销一些利息支出。
为什么有人会进行生意亏损？
通常，这是因为墨尔本的房地产投资者希望他们最终出售（或再融资）房地产时，其收入损失将被其资本收益所抵消。
在澳大利亚，除非您出售财产，否则不对资本收益征税，然后对它进行税收减免；再次引起了它偏爱富裕地主的论点。
当然，负资产
负债对收入较高的纳税人更有利，只是为了澄清事情……负资产负债不是投资策略，它只是在特定时间为房地产融资的方式。
您如何选择墨尔本的投资物业？
我们认为，您的房地产的80％的业绩与所在地有关（超过平均水平），而20％左右的房地产与在该地点购买合适的房地产有关。
以下是选择投资级物业时要寻找的一些因素：-
24.以低于其内在价值的价格购买房产
我坚信以低于其内在价值的价格购买房地产-这就是为什么我避免购买通常会吸引高价的新的和计划外的房地产的原因。
我也在寻找土地资产比率高的房地产-但请记住，公寓下面有可归属的土地价值
25.在优于平均水平的位置购买房产
换句话说，在一个拥有悠久而可靠的强劲资本增长历史的地区，这一地区很可能会继续超过平均水平，这在很大程度上是因为该地区的人口统计信息和该地区未来的经济前景。
这些郊区往往是许多业主希望在该地区居住的郊区，因为这里提供了多种生活方式。
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